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嘉善縣人民政府

 

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《嘉善縣國有土地上房屋征收與補償辦法》已經縣十五屆政府第三十七次常務會議審議通過,現予公布,自201646日起施行。       

 

縣長:祁海龍     

二0一六年四月六日 

 

嘉善縣國有土地上房屋征收與補償辦法

 

第一章  总  则

第一條 爲規範國有土地上房屋征收與補償活動,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)的合法權益,根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定,制定本辦法。

第二條 在本縣行政區域內國有土地上,因公共利益需要實施房屋征收與補償,適用本辦法。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條 縣人民政府負責本縣國有土地上房屋征收與補償工作。

縣房屋征收辦公室(以下稱房屋征收部門)組織實施本縣行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。

發展和改革、城鄉規劃、國土資源、公安、財政、綜合執法、民政、市場監管、司法行政、稅務、衛生、環保、文物保護、信訪等行政主管部門以及被征收房屋所在地的鎮人民政府、街道辦事處按照各自職責配合做好國有土地上房屋征收與補償的相關工作。

監察部門應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門或者單位及其工作人員的監察。審計機關應當對征收補償費用管理和使用情況加強審計監督,並公布審計結果。

第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位,承擔房屋征收與補償的具體工作。從事房屋征收補償工作的人員,應當經過業務培訓。

房屋征收實施單位不得以營利爲目的,其實施房屋征收與補償工作所需經費由財政予以保障。

 

第二章  征收决定

第六條 符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定的公共利益情形,確需征收房屋的,建設活動組織實施單位應當向房屋征收部門提出房屋征收申請,並提交下列材料:

(一)擬房屋征收範圍;

(二)征收補償資金及産權調換房屋計劃情況;

(三)符合公共利益具體情形的說明;

(四)法律、法規和規章規定需要提交的其他資料。

房屋征收部門收到申請後,應當及時進行審查,並向行政主管相關部門提出書面意見。

 第七條 發展和改革、城鄉規劃、國土資源行政主管部門應當根據房屋征收部門的書面意見,對建設活動是否符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條規定的情況進行核實。

建設活動符合國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃和專項規劃、土地利用總體規劃的,發展和改革、城鄉規劃、國土資源行政主管部門應當按照職責分工,分別向房屋征收部門出具相關證明以及規劃用地範圍紅線圖,其中建設活動屬于保障性安居工程建設、舊城區改建的,發展和改革行政主管部門還應當出具符合國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件;不符合的,負責核實的行政主管部門應當書面說明理由。

第八條 房屋征收部門經審查認爲房屋征收符合法律、法規規定的,應當根據規劃用地範圍紅線圖和房屋實際狀況,擬定房屋征收範圍報縣人民政府。縣人民政府認爲符合公共利益、確需征收房屋的,應當確定房屋征收範圍,並在房屋征收範圍內予以公布。

第九條 房屋征收範圍公布後,任何單位、個人不得在房屋征收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行爲;違反規定實施的,不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限,暫停期限最長不得超過一年。

房屋征收範圍公布後,被征收人進行房屋析産分割、工商登記、房屋裝修等不當增加補償費用的,不予補償。

第十條 房屋征收部門應當對房屋征收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記,確定相關文書送達地址、被送達人及聯系方式等,被征收人應當予以配合;對未經産權登記和所有權人不明確的房屋,應當提請人民政府組織有關部門依法進行調查、認定和處理,對認定爲違法建築的,不予補償。

對征收範圍內國家直管住宅公房管理部門和單位自管公房進行調查登記的,國家直管住宅公房管理部門和單位自管公房所有權人應當向房屋征收部門提供房屋使用面積、建築面積以及住宅房屋承租人是否符合房改政策等有關情況。

對征收範圍內被征收房屋的用途,按房屋所有權證記載的用途確定;房屋所有權證未記載用途或者經城鄉規劃主管部門依法批准改變用途,但未作房屋用途變更登記的,按城鄉規劃主管部門批准的用途認定。在《中華人民共和國城市規劃法》1990年4月1日施行前已改變用途,並按改變後的用途延續使用的房屋,按改變後的用途確定。其中改變爲商業用途的,應當取得合法有效的營業執照。在1990年4月1日以後,未經城鄉規劃、國土資源行政主管部門同意擅自改變房屋用途的,按原房屋用途確定。

調查、認定結果應當在房屋征收範圍內公布。被征收人對調查結果有異議的,應當自調查結果公布之日起五日內向房屋征收部門提出書面意見。房屋征收部門應當自收到被征收人書面意見之日起十日內予以核實,並書面答複被征收人。

第十一條 因舊城區改建需要征收房屋的,房屋征收範圍確定後,房屋征收部門應當組織征詢被征收人的改建意願;百分之九十以上被征收人同意改建的,方可進行舊城區改建。

第十二條 房屋征收部門應當自調查登記結束後三十個工作日內,擬定征收補償方案,並報縣人民政府。征收補償方案應當包括下列內容:

(一)房屋征收事由和目的;

(二)房屋征收範圍和被征收房屋情況;

(三)被征收房屋價值(含房屋裝飾裝修價值)補償標准;

(四)用于産權調換房屋、周轉用房的基本情況和交付時間;

(五)搬遷費和臨時安置費標准;

(六)停産停業損失補償標准;

(七)補助和獎勵標准;

(八)簽約期限;

(九)其他事項。

第十三條 縣人民政府組織發展和改革、財政、國土資源、審計、規劃建設、住房保障等有關部門對征收補償方案進行論證並在征收範圍內及縣政府門戶網站等媒體上公布,征求公衆意見。征求意見期限不得少于三十日。

因舊城區改建需要征收房屋,半數以上被征收人提出征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》規定的,縣人民政府組織由被征收人代表和公衆代表參加的聽證會。聽證工作由縣人民政府確定的部門或者機構具體負責。

報名參加聽證會的被征收人爲十人以上的,被征收人代表由報名參加聽證會的被征收人通過推舉或者抽簽等方式確定,確定的被征收人代表不少于十人;報名參加聽證會的被征收人不足十人的,均作爲被征收人代表。公衆代表由人大代表、政協委員、專家以及其他公民擔任。

負責聽證的部門或機構應當提前七日將聽證會的時間、地點通知被征收人代表和公衆代表,必要時予以公告。聽證會應當公開舉行。

縣人民政府將征求意見情況、聽證情況和根據公衆、被征收人意見修改的情況及時公布。

第十四條 縣人民政府作出房屋征收決定前,應當按照重大決策社會穩定風險評估的有關規定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出現的風險進行社會穩定風險評估,並根據評估結論制訂相應的風險化解措施和應急處置預案。

社會穩定風險評估結論應當作爲是否作出房屋征收決定的重要依據。

第十五條 房屋征收涉及一百個以上被征收人的,房屋征收決定應當經縣人民政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十六條 人民政府作出房屋征收決定後,應當在七日內予以公告。公告載明房屋征收範圍、征收補償方案、行政複議和行政訴訟權利等事項。

 

第三章  补  偿

第十七條 對被征收人給予的補償包括:

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停産停業損失的補償。

本條第一款第(一)項規定的被征收房屋價值的補償包括被征收房屋、附屬物及其占用範圍內的土地使用權的補償、房屋室內裝飾裝修價值的補償;第(三)項規定的停産停業損失的補償是指對征收經營性非住宅造成停産停業的直接損失補償。

第十八條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。被征收房屋的價值,由房地産價格評估機構評估確定。

被征收房屋的類似房地産,是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、品質、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。

在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變用途,並按改變後的用途延續使用的房屋,按改變後用途確定,對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人依法應當補交的土地收益金。

公房承租人符合房改政策的,承租人按照房改政策購房後,征收部門應當對其按照被征收人予以補償。

第十九條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋産權調換。

被征收人選擇房屋産權調換的,由人民政府提供符合建築工程質量安全標准的房屋,並與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價。 

被征收房屋價值和用于産權調換房屋的價值,由同一家房地産價格評估機構以房屋征收決定公告之日爲評估時點,采用相同的方法、標准評估確定。

因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的,由縣人民政府提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十條 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇號、抽签等方式随机确定。

投票確定房地産價格評估機構的,應當有過半數的被征收人參加,投票確定的房地産價格評估機構應當獲得參加投票的被征收人的過半數選票;公開抽簽的,房屋征收部門應當于公開抽簽三日前在征收範圍內公告抽簽的時間和地點。

參加投票確定或者隨機確定的候選房地産價格評估機構不得少于三家,投票確定或者隨機確定房地産價格評估機構應當由公證機構現場公證。可以邀請被征收人代表和被征收房屋所在地基層組織代表等參與監督。

參與房屋征收評估的房地産估價機構應具有相應資質。

第二十一條 房屋征收部門在收到房地産評估機構提供的分戶初步評估結果後七個工作日內,在征收範圍內公示,公示期爲七天。

公示期間,房地産評估機構應安排注冊房地産估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的,房地産價格評估機構應當修正。

公示期滿後,房地産評估機構應向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應在收到分戶評估報告之日起十日內向被征收人轉交評估報告。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對估價結果有異議的,應當自收到評估報告之日起十日內,向出具評估報告的房地産價格評估機構書面申請複核評估。被征收人或者房屋征收部門對房地産價格評估機構的複核結果有異議的,應當自收到複核結果之日起十日內,向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

複核評估不收取費用。房屋征收鑒定費用由申請人承擔;鑒定撤銷原估價結果的,鑒定費用由原房地産價格評估機構承擔。

第二十三條 征收個人住宅,被征收人選擇房屋産權調換的,用于産權調換房屋的建築面積應當不小于被征收房屋的建築面積,但被征收人要求小于被征收房屋建築面積的除外。

用于産權調換房屋的建築面積,不考慮被征收房屋的共有人數量、登記戶口等因素。

第二十四條 征收個人住宅,被征收房屋建築面積不足四十五平方米,且符合住房保障條件的,經住房保障部門核准,對被征收人依照下列規定優先予以住房保障:

(一)被征收人選擇貨幣補償的,被征收房屋建築面積不足四十五平方米的,可按四十五平方米予以補償,補償面積計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建築面積的核定範圍。

(二)被征收人選擇房屋産權調換的,用于産權調換房屋的建築面積不小于四十五平方米;被征收人對四十五平方米以內或者被征收房屋價值以內部分不支付房款,對超過四十五平方米且超過被征收房屋價值的部分按市場評估價支付差價。用于産權調換房屋的建築面積計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建築面積的核定範圍。

第二十五條 被征收人選擇房屋産權調換的,過渡期限爲自被征收人搬遷之月起二十四個月;用于産權調換房屋爲房屋征收範圍內新建高層建築的,過渡期限爲自被征收人搬遷之月起三十六個月。過渡期限屆滿前,房屋征收部門應當交付用于産權調換房屋。過渡期限內的周轉用房,被征收人可以選擇自行解決,也可以選擇由房屋征收部門提供。

前款規定的高層建築,是指總層數十層以上的住宅建築或者建築高度超過二十四米的非住宅建築。

第二十六條 征收住宅,被征收人自行解決周轉用房的,房屋征收部門應當支付其自搬遷之月起至用于産權調換房屋交付後六個月的臨時安置費。

臨時安置費按照租賃與被征收房屋面積、地段相當的住宅所需費用的平均價格確定,且不低于保障被征收人基本居住條件所需費用。具體標准由縣人民政府根據有關規定另行制訂,每兩年公布一次。

房屋征收部門超過過渡期限未交付用于産權調換房屋的,應當自逾期之月起按照縣人民政府公布的最新標准的二倍支付臨時安置費。

第二十七條 房屋征收部門提供周轉用房的,不支付臨時安置費;但是,超過過渡期限未交付用于産權調換房屋的,除繼續提供周轉用房外,還應當自逾期之月起按照縣人民政府公布的最新標准支付臨時安置費。

房屋征收部門交付用于産權調換房屋的,被征收人應當自交付後六個月內騰退周轉用房。

第二十八條 房屋征收部門超過過渡期限未交付用于産權調換房屋的,被征收人有權另行選擇貨幣補償方式。過渡期限屆滿後超過二十四個月仍未交付用于産權調換房屋的,被征收人有權要求提供其他用于産權調換房屋。

被征收人要求提供其他用于産權調換房屋的,房屋征收部門應當在六個月內交付與原用于産權調換房屋面積、地段相當的現房,並依照本辦法規定計算、結清差價。

第二十九條 征收住宅的,房屋征收部門應當支付搬遷費,用于補償被征收人因搬家和固定電話、網線、有線電視、空調、管道煤氣等遷移造成的損失。被征收人選擇房屋産權調換的,從周轉用房遷往用于産權調換房屋時,房屋征收部門應當另行支付搬遷費。

搬遷費的具體標准由縣人民政府根據有關規定另行制訂,每兩年公布一次。

第三十條 征收非住宅房屋的,房屋征收部門應當一次性支付搬遷費、臨時安置費。其中,搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷後無法恢複使用的生産設備重置費等費用。

搬遷費、臨時安置費的具體標准由縣人民政府根據有關規定另行制訂。

第三十一條 征收非住宅房屋造成停産停業損失的,應當根據房屋被征收前的效益、停産停業期限等因素給予補償。補償的標准不低于被征收房屋價值的百分之五,具體標准由縣人民政府根據有關規定另行制訂。

生産經營者認爲其停産停業損失超過依照前款規定計算的補償費的,應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停産停業期限等相關證明材料。房屋征收部門應當與生産經營者共同委托依法設立的評估機構對停産停業損失進行評估,並按照評估結果支付補償費。

生産經營者或者房屋征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估結果之日起十日內,向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。鑒定費用由申請人承擔;鑒定撤銷原評估結果的,鑒定費用由原評估機構承擔。

第三十二條 房屋征收部門與被征收人依照本辦法和相關規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于産權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、過渡期限、停産停業損失、搬遷期限等事項,簽訂補償協議。補償協議簽訂後一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

因舊城區改建需要征收房屋的,房屋征收部門應當與被征收人簽訂附生效條件的補償協議。在征收補償方案確定的簽約期限內達到規定簽約比例的,補償協議生效;未達到規定簽約比例的,補償協議不生效,房屋征收決定效力終止。房屋征收決定效力終止的,縣人民政府應當予以公告,並書面告知被征收人。

前款規定的簽約比例應達到本項目被征收人總戶數的百分之九十(含)以上,被征收人總戶數爲一百戶(含)以上的項目,具體簽約比例由縣人民政府確定,但不得低于百分之九十。

第三十三條 除依照本办法第三十二條规定房屋征收决定效力终止以外,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门向县人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

縣人民政府對補償決定方案進行審查,將補償決定方案送達被征收人,並書面告知被征收人應當在補償決定方案送達之日起十五日內,提出意見並選擇補償方式,逾期不選擇的,補償方式由補償決定確定。

第三十四條 县人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定包括本办法第三十二條规定的补偿协议的内容。

被征收人在本办法第三十三條第二款规定的期限内未选择补偿方式的,补偿决定应当确定补偿方式。

因被征收人原因無法調查、評估被征收房屋裝飾裝修價值的,補償決定不包括對被征收房屋裝飾裝修價值的補償。依法實施強制執行時,房屋征收部門應當對被征收房屋裝飾裝修情況作出勘察記錄,並向公證機構辦理證據保全,由房地産價格評估機構另行評估確定被征收房屋的裝飾裝修價值。縣人民政府按照評估確定的裝飾裝修價值另行給予補償。

第三十五條 實施房屋征收應當先補償、後搬遷。

縣人民政府對被征收人給予補償後,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

被征收人搬遷後,房屋征收部門應當將房屋征收決定、補償協議或者補償決定以及被征收房屋清單提供給不動産登記機構,並告知被征收人申請被征收房屋所有權、土地使用權注銷登記。被征收人未申請注銷登記的,不動産登記機構應當依據房屋征收決定、補償協議或者補償決定辦理房屋所有權、土地使用權注銷登記,原權屬證書收回或者公告作廢。

第三十六條 單位自管住宅公房的承租人未按房改政策購房,也未與被征收人達成解除租賃關系協議的,縣人民政府對被征收人實行房屋産權調換的補償方式,用于産權調換房屋由原房屋承租人承租。

國家直管住宅公房的承租人未按房改政策購房,也未與公房管理部門達成解除租賃關系協議的,縣人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

縣人民政府依照前兩款規定對承租人提供承租房屋的,承租人應當騰退原承租房屋;拒不騰退的,縣人民政府可以作出騰退決定,責令承租人限期騰退。

第三十七條 被征收人、公房承租人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟,在補償決定、騰退決定規定的期限內又不搬遷、騰退的,由縣人民政府依法申請人民法院強制執行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账號、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十八條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案,並將分戶補償情況在房屋征收範圍內向被征收人公布。房屋征收部門應當建立完善內部審計制度。

第三十九條 本辦法規定的被征收人數量和簽約比例按戶計算(房屋所有權人不明確的除外)。被征收人以合法有效的房屋産權證或者經調查、認定出具的産權認定書計戶。

本办法第十六條、第三十二條和第三十四條规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴,通过政府门户网站、报纸等媒体发布。

 

第四章  附  则

第四十條 違反本辦法規定的行爲,法律、法規、規章已有規定的,從其規定。

第四十一條 國家、省對國有土地上的房屋征收與補償另有規定的從其規定。

第四十二條 本办法自2016年4月6日起施行。原印发的《嘉善县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(嘉善縣人民政府令第36號)同时废止。本办法施行前已经依法进入征收程序的项目,继续沿用原有的规定办理。

信息來源:縣人民政府
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